천안 성성동 정원소장입니다. 이 글은 감이 아니라 숫자로 업성 푸르지오 레이크시티(대우건설, 1,460세대)를 검증합니다. 평형별 분양가 전수표, 계약금 5%·중도금 무이자의 실제 자금 흐름, 발코니·옵션을 더한 실입주 원가, 그리고 조직분양 선착순의 메커니즘까지 표로 정리했습니다.
1. 평형별 분양가 전수표 (10개 타입)
발코니 확장 별도, 동·호·층별로 다릅니다. 아래는 타입별 최저~최고입니다.
| 타입 | 세대수 | 최저(억) | 최고(억) | 발코니 확장 |
|---|---|---|---|---|
| 72A | 484 | 4.61 | 5.09 | 1,300만 |
| 72B | 189 | 4.66 | 5.14 | 1,400만 |
| 72C | 38 | 4.60 | 5.00 | 1,200만 |
| 72D | 38 | 4.65 | 5.05 | 1,300만 |
| 84A | 184 | 5.17 | 6.10 | 1,400만 |
| 84B | 75 | 5.25 | 6.19 | 1,600만 |
| 84C | 113 | 5.14 | 6.06 | 1,400만 |
| 84D | 37 | 5.19 | 6.12 | 1,400만 |
| 95A | 227 | 6.58 | 7.70 | 1,700만 |
| 95B | 75 | 6.66 | 7.79 | 1,800만 |
관찰 포인트
– 72㎡가 749세대(51.3%) — 공급의 절반 이상이 30평대 실수요 라인.
– 같은 평형도 저층/고층·향에 따라 최대 약 1억 차이. “분양가 4.6억”은 72㎡ 특정 타입 최저 기준임을 명확히 해야 함.
– 95㎡는 302세대로 적지 않은 물량 → 천안 7억대 매수 풀의 두께가 환금성의 관건.
2. 계약금 5% · 중도금 무이자 — 실제 자금 흐름
| 구분 | 조건 |
|---|---|
| 계약금 | 5% (1차 1,000만 정액 + 2차 잔여) |
| 중도금 | 60% 무이자 |
| 잔금 | 입주 시 (계약 후 약 3년 4개월) |
72㎡ 4.6억 기준 단순 모델입니다(개별 조건은 상담 필요).
| 단계 | 금액(72㎡ 4.6억 기준) | 시점 |
|---|---|---|
| 계약금 1차 | 1,000만 (정액) | 계약 시 |
| 계약금 2차 | 약 1,300만 (5% 잔여) | 단지 안내 일정 |
| 중도금 | 약 2.76억 (60%, 무이자) | 분할, 이자 부담 없음 |
| 잔금 | 약 1.5억 + 옵션·취득세 | 입주 시 (2029) |
→ 초기 진입 부담(계약금 1차 1,000만)은 일반 분양(계약금 10~20%, 4,600만~9,200만)보다 현저히 낮습니다. 중도금 무이자라 입주까지 3년 4개월간 이자 부담도 없습니다. 다만 잔금 시점에 옵션·취득세가 한꺼번에 잡히므로 그 시점 대출 한도·소득을 미리 점검해야 합니다.
3. 실입주 원가 = 분양가 + 발코니 + 옵션 + 취득세
표시 분양가만 보면 함정에 빠집니다. 72㎡ 4.6억 기준 추정 실입주 원가입니다.
| 항목 | 금액(추정) |
|---|---|
| 표시 분양가(72㎡ 최저) | 4.60억 |
| 발코니 확장 | +1,200~1,400만 |
| 시스템에어컨 등 옵션 | +800만~ |
| 취득세(85㎡ 이하 1.1%) | +약 500만 |
| 실입주 원가 | 약 4.85억~5.0억 |
이 단지는 현관 팬트리·드레스룸 선반·침실 붙박이장을 기본 시공으로 넣어 옆 단지 대비 ‘깡통 옵션’ 부담이 적은 편입니다. 그래도 발코니 확장은 사실상 필수(99% 확장)이므로 실입주 원가 기준으로 비교하세요.
4. 조직분양 선착순 — 어떻게 돌아가나
청약(2026.4 공고 → 5월 정당계약)은 종료됐고, 현재 조직분양 선착순입니다.
| 상태 | 타입 |
|---|---|
| 지금 계약 가능 | 84C · 84D · 72A · 72B · 72C · 72D |
| 6월 풀림 예정 | 84A · 84B · 95A · 95B |
선착순은 좋은 동·호수(호수뷰·고층)부터 빠진다는 뜻입니다. 즉 늦게 들어갈수록 향·층 선택지가 좁아집니다. 청약 경쟁률은 평형별 편차가 있었고 일부 미달로 선착순 전환된 것이 사실이나, 이는 단지 자체 결함보다 인접 저가 대안 대기 수요 이탈의 영향이 컸다고 봅니다.
5. 입주 시점(2029) 공급 시나리오 — 양면 검증
| 시나리오 | 근거 |
|---|---|
| 낙관 | 푸르지오 벨트 6,723세대 완성 + 2029.3 학교 동기화 + 성성호수 인프라 → 분양가 + α |
| 비관 | 성성지구·천안권 동시 입주 물량 겹침 → 전세·매매 일시 압력, 분양가 하회 가능 |
결론(데이터 기준): 장기 보유·실거주 자금이 받쳐주면 진입 가치가 있으나, 단기 시세차익 전제는 권하지 않습니다. 입주장 전세 흐름과 잔금 대출 환경을 반드시 시나리오로 잡아두세요.
6. 데이터 출처
- 분양가·세대수·계약조건: 모집공고 및 현장 분양 자료(
overlay_data.json정리본) - 청약 일정: 한국부동산원 청약홈 공고
- 인근 시세 비교: 국토부 실거래가·KB부동산 시세 교차 확인
마무리
업성 푸르지오 레이크시티는 숫자로 보면 “72㎡ 4.6억~ + 계약금 5% + 중도금 무이자”라는 진입 장벽 낮춘 구조 + 25m 수영장 차별화가 핵심이고, 리스크는 입주 시점 공급 누적과 실입주 원가입니다. 표시 분양가가 아니라 실입주 원가와 잔금 시점 자금계획으로 판단하세요.
평형별 옵션 합계표와 잔여 동·호수 시뮬레이션 PDF가 필요하시면 아래로 문의 주세요.
📞 화이트부동산 중개법인 이정원 대표 010-5645-3801 / 카카오톡 채널 ‘정원소장TV’