천안·아산 비규제지역의 추첨제 80% 공략법 — 가점제는 보조 무기일 뿐

💡 3줄 요약

• 천안·아산은 비규제지역. 85㎡ 이하 평형 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 당첨자를 뽑는다.
• 가점(총 84점) 50점 이상이면 가점제 당첨도 노려볼 만하지만, 30점대면 추첨제만 믿어야 한다.
• 가점이 낮거나 유주택자는 100% 추첨제 물량을 타겟으로 전략을 완전히 전환해야 전당첨 확률을 높일 수 있다.

천안·아산 1순위 일반공급의 이중 구조

특별공급 자격이 없다면 누구나 노리는 1순위 일반공급이 최대 기회입니다. 여기서 당첨자는 크게 두 가지 방식으로 나뉘는데, 바로 가점에 따른 ‘선정형’과 무작위 추첨인 ‘복권형’입니다.

천안과 아산이 비규제지역인 이유는 규제지역(서울, 경기 일부, 부산 등)과 달리 공급 물량 중 추첨제 비중이 훨씬 높기 때문입니다.

평형별 가점제·추첨제 배분:

이는 수도권 규제지역의 80% 가점제 비중과 정반대입니다. 천안·아산에서는 가점이 높아도 추첨제 운에 밀릴 수 있고, 가점이 낮아도 추첨제 대박을 터뜨릴 수 있다는 뜻입니다.

가점 84점 만점 이해하기

청약홈 사이트의 가점 계산기를 쓰면 정확하지만, 구조를 먼저 알아야 전략을 세울 수 있습니다.

가점 3대 요소:

부양가족은 계산이 까다롭습니다. 직계존속(부모·조부모)을 포함하려면 모집공고 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재되어야 합니다. 혼자 집을 나가 살면서 부모님 부양을 못 했다면 그 기간은 포함 안 됩니다.

당신의 가점대별 현실적 전략

가점 대역에 따라 의사 결정이 완전히 달라집니다.

고가점자 (55점 이상)

아산 탕정역 일대, 천안 성성 토지구획정리지구 같은 인기 지구의 84A 판상형 평형에 소신 지원할 수 있습니다. 이 대역은 가점제만으로도 당첨이 현실적이므로, 역시 추첨제 다단계 선정에서도 우위를 점합니다.

중가점자 (40~50점대)

가점제에서 떨어질 가능성이 높지만, 추첨제 단계에서 기회가 있습니다. 인기 단지의 대형 평형(87~127㎡)이나 타워형 등 비선호 타입을 공략하면 당첨률이 올라갑니다. 천안 원도심 재개발 단지나 아산 모종·배방 지구의 평형도 경쟁이 상대적으로 낮습니다.

저가점자 (30점 이하)

가점제만으로는 거의 불가능합니다. 전략을 완전히 바꿔야 합니다.

저가점자와 유주택자를 위한 추첨제 체계 이해

추첨제도 모두 같은 확률로 뽑는 것은 아닙니다.

추첨제 선정 순서:

1. 1차 추첨 (추첨제 물량의 75%) → 무주택자만 대상
2. 2차 추첨 (나머지 25%) → 1차에서 떨어진 무주택자 + 모든 유주택자 합산

이 구조는 무주택자에게 매우 유리합니다. 가점제에서 탈락해도 추첨제에서 2번의 기회를 더 얻기 때문입니다.

더 이상 필요 없는 구제도: 유주택자 처분 조건부 청약

과거에는 유주택자가 추첨제로 당첨되면 기존 집을 6개월 내에 팔아야 하는 ‘처분 조건’이 붙었습니다. 이 규제는 이제 완전히 폐지되었습니다. 기존 집을 보유한 채로 천안·아산 신축 아파트를 분양받을 수 있는 시대가 온 것입니다.

85㎡ 초과 평형은 가점 무관

자금 여력이 있는 저가점자나 갈아타기 준비 중인 유주택자라면 오히려 39평·43평 같은 대형 평형을 노리는 것이 가장 확실합니다. 이들은 100% 추첨제로 진행되므로 가점이 10점이든 80점이든 당첨 확률이 똑같습니다. 천안의 불당·성성 지구나 아산 탕정의 대형 평형은 희소성이 높아 향후 시세 상승 가능성도 있습니다.

📌 실전 노하우: 천안·아산만의 비규제 특권

비규제지역은 대형 평형 공급량이 수도권보다 많고, 전매제한이 없거나 짧은 편입니다. 만약 입주 시점에 자금이 모자라더라도 분양권 상태로 바로 팔아 수익을 챙길 수 있는 출구가 열려 있다는 의미입니다. 가점이 낮으면 무조건 “얼마나 많은 물량을 공략할 수 있는가”로 생각해야 합니다.

다음 가이드: [청약통장 없이 당첨? 천안·아산 무순위 청약(줍줍) 공략법]에서 계약 취소 물량을 노리는 전술을 배우세요.